半年销售同比零增长,禹洲地产600亿目标或难实现

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2018-07-27 22:08

半年销售同比零增长,禹洲地产600亿目标或难实现

2018-07-27 08:48来源:蓝鲸财经房地产

原标题:半年销售同比零增长,禹洲地产600亿目标或难实现

在地产江湖,房企们有着浓烈的“爱拼才会赢”的鲜明标签,近两年来,如阳光城(000671)、中梁地产等一批中型房企均在规模赛道上一路狂奔。即便是以高利润见长而被业内称为“小中海”的禹洲地产(01628.hk),也想要在规模上实现大跃进。

2017年,禹洲地产实现销售额同比上升73.69%,至403.6亿元。在此基础上,禹洲地产董事局主席林龙安提出了2018年实现600亿目标,2020年冲击千亿的口号。

日前,禹洲地产发布1-6月业绩预告显示,2018年上半年集团实现累计销售金额214.94亿元,同比增长仅有0.03%,比例与其去年增速形成较大反差,这也让外界对其能否顺利完成600亿目标产生质疑。禹洲的销售增速为何大幅下降?600亿目标又该如何实现?

上半年业绩平平 单一城市线布局销售承压

作为一家在厦门“发家”的企业,成立于1994年的禹洲地产,在厦门已经连续12年占据销售业绩第一的位置。2016年,与阳光城、中南置地等房企类似,想要实现规模增长的禹洲作出了重要的“迁都”决定,将总部移至上海,并正式确定了全国化布局的战略目标。

但与上述企业不同的是,禹洲地产坚持深耕一二线、将利润视为企业发展核心指标等发展策略,与三四线市场高温以及快周转模式背道而驰,这也直接显现在其业绩报告中。

日前,禹洲地产发布1-6月销售预告显示,2018年上半年集团实现累计销售金额214.94亿元,同比仅增长0.03%。对比行业来看,克而瑞数据显示,今年上半年TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。禹洲的增速显然落后行业水平。

从数字上可以看出,禹洲地产上半年销售业绩几无增长,而这与其一二线的业务布局息息相关。2017年报显示,禹洲地产在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市积极加大土地储备,收获23幅地块,新增建面379万平方米。

而其董事长林龙安曾公开表示,禹洲现在的土地储备在1500万平方米左右,货值约3000亿元,80%的土地储备都在一二线城市,其中,55%的土储集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥。

易居研究院智库中心总监严跃进向蓝鲸房产指出,“今年以来,一二线城市纷纷加强调控力度,由于限价限售等政策因素,进一步影响了在此区域布局的企业业绩。”

在一二线市场调控高压之下,禹洲的一二线布局也让外界对禹州能否完成年度目标产生担忧。2017年,林龙安公开宣布禹州2018年销售目标600亿元。

对此,禹洲地产对蓝鲸房产回复称,今年禹洲地产计划可推货值超过920亿元,其中上半年供货占比略少占35%,下半年占65%。禹洲地产表示,全年600亿的销售目标目前不会做调整,有信心能完成这一目标。

而事实上,除了一二线城市调控政策坚持不放松之外,房企下半年整体提速的势头,也为禹州地产实现销售目标带来极大挑战。此前,首创置业(02868.hk)、旭辉控股(00884.hk)、金地集团(600383)等多家房企向蓝鲸房产透露,下半年均会加大销售力度。在政策高压且竞争激烈的市场环境下,禹洲地产押宝“下半年”的目标,也将面临更大考验。

规模和利润难平衡 土地储备后劲不足

外部因素重压之下,禹洲地产自身的高利润增长模式,也成为其扩大规模的最大掣肘。自2009年上市以来,禹洲地产一直保持着30%以上的毛利率及12%以上的净利润率。林龙安曾透露,禹洲地产连续15年的毛利维持在35%左右的水平。也正因此,在资本市场,禹洲地产有着“小中海”的称号。

作为高风险厌恶者,禹洲地产的负债水平也与中海地产(00688.hk,下称:中海)类似,均处于行业水平之下。年报数据显示,2017年,禹洲地产净负债率下降至57.73%,资产负债率78.17%。而2017年末,中海的资产负债率为57.6%,净负债率为27.9%。

高利率、低负债是禹洲地产的王牌。对于规模和利润如何取舍,禹洲地产对蓝鲸房产表示,任何一家50强房企,如果想要短期内冲击千亿并不是难事。只要舍得放弃利润,放大杠杆,单纯追求规模就能冲上去。但千亿之后的第二年、第三年很难保持住这个规模,真正的高质量发展要在规模相当的情况下,将盈利水准保持在同行之上。

但高利润势必降低企业周转速度,高利润与规模本就是一道单选题。安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析说,对于主要聚焦于地产主业的房企,如果不达到一定的规模目标,持续选择稳健路线,未来也会受到一定限制,企业规模可能会越来越小。

即便是高利润的“鼻祖”中海,尽管利润率仍保持行业领先,但其销售规模已与房企第一阵营愈来愈远。中海曾与万科比肩,位列中国房地产史上第二的位置。然而,当万科(000002)的销售规模呈量级增长时,中海仍然徘徊在千亿阵营之内。而曾经的后来者中国恒大(03333.hk)、碧桂园(02007.hk)更是将中海远远甩在身后。

而从禹洲地产自身的发展趋势来看,也已显露出掉队的痕迹。以同级别企业中国奥园(03883.hk)为例,2017年,中国奥园的销售额为455.9亿元,净利率为10%,其2018年的销售目标为730亿元。今年上半年,中国奥园1-6月销售额402.9亿元 同比增长约143%,大幅高于禹洲地产的增速水平。

中国指数研究院数据显示,今年上半年,禹洲地产的销售业绩位列排行榜第57位,相较于2017年度的第51位,倒退6名。

诚然,高利润为禹洲地产带来了充足的资金和足够低廉的融资成本,但如何保持规模和利润齐升,是留给禹州地产的一道难题。

另外值得一提的是,近年来,禹洲地产于市场中的形象一直以“稳健”为主,极少激进拿地。而在其谨慎的拿地节奏面前,想要冲击千亿目标的禹洲地产面临的一个发展问题即为土储不足。

年报数据统计显示,截至2017年末,禹洲地产总土地储备建面达1184万平方米,而对比同级别房企,如龙光地产(03380.hk)截止2017年末,总土地储备为2743万方;中国奥园总土地储备2487万方;福晟集团仅2017年便新增1787万方等诸多房企的土地储备而言,禹洲地产的土地储备策略略显保守。

对于后续的土储计划,禹洲地产回应称,“今年年初,禹洲通过收购沿海家园7个项目(4个为在售项目以及3块土地),权益可售建筑面积逾313万平方米,权益货值超人民币400亿元。之后,禹洲上半年陆续获得8个地块。”在土地投资方面,禹洲地产表示,“今年预计有300亿元预算用于拿地,拿地预算不会增加,其中的三分之一资源将会用来布局粤港澳大湾区。”

既要保证土储的增长实现未来千亿目标,又要保持低成本拿地维持行业内较高利润率水平,这就意味着,禹洲地产不仅要与市场竞争,还要跟自己赛跑。掉队或突围,下半年将尤为关键。返回搜狐,查看更多

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